房子和买家
土地税按土地价值算：公寓通常只占房价 10–25%，独立屋 50–70%。可在地税单上查到。
贷款
租金
税务
持有成本、增长假设、出售（点开调整）
持有成本（每年）
买入一次性费用
增长假设（每年）
出售
核心结果
同一套房：不同身份买家对比
海外买家按 LVR 60% 计算（多数银行上限），其他条件相同。
买入要准备多少钱
第一年收支明细
逐年现金流
出售时
计算依据（2026 年 11 月核实）：维州印花税、海外买家附加税 8%、楼花印花税临时优惠（2027-4-21 前签约）、土地税 2024–2033 税率表（含 COVID 附加费）、海外业主附加土地税 4%、空置住宅税 VRLT（按房产总值 CIV：连续空置第 1 年 1%、第 2 年 2%、第 3 年起 3%；每年空置满 6 个月才征）、借款费用按 ATO 规定 5 年摊销抵税 —— SRO Victoria；FIRB 申请费 2026-27、空置费（申请费 2 倍）、外国人二手房购买禁令至 2029-6-30、个人所得税 2026-27 税率、外国居民资本利得税预扣 15% —— ATO。
税务处理：学生（课程 6 个月以上）和在澳 6 个月以上的工签持有人，ATO 一般视为税务居民，按居民税率并享受 LITO，但作为临时居民，出售投资房没有 50% 资本利得折扣；打工度假和短期签证一般是外国居民，按打工度假税率，出售时有 15% 预扣；海外人士按外国居民税率，没有免税额。租金亏损（收入税亏损）先抵扣当年其他澳洲收入，用不完的无限期结转，出售当年可抵扣资本利得（先算 50% 折扣再抵亏损）。已计入 LITO、Medicare 及低收入减免、Medicare 附加税（按单身门槛，投资亏损加回计算）。FIRB 申请费、FPAD 计入成本基数。税务居民身份最终以 ATO 居住测试为准。
重要提示：本工具提供的是一般性测算，不构成税务、财务或法律建议。具体情况请咨询注册税务代理、律师或持牌贷款经纪。